【行業掘金】央行政策注入強心劑，港A地產股持續飆漲！一文讀懂穩樓市策略

2021年5月以來，恒大爲代表的民營房企風險加速暴露，並一度引起了市場對地產股投資的恐慌。恒大、融創等頭部房企股價不斷腰斬，旭輝控股等多家優秀民營房企債務違約、債務展期，龍湖集團創始人卸任，投資者對房地產行業信心極度不足，進一步加劇了房企侷促的形勢。

作爲國民經濟第一大支柱行業，房地產關聯着諸多實體行業，是地方政府最大收入來源、居民最重要財富、銀行最大風險敞口，基於穩住經濟基本盤的客觀需要，近幾個月央行政策爲地產行業注入強心劑。11月13日，一份央行和銀保監會的「金融16條措施支持房地產市場平穩健康發展」文件在市場上流傳開來；在此刺激下，港A地產股全線強勢飆升；旭輝控股、碧桂園等地產股從近期低點漲超200%，也引起了牛友們的廣泛關注。本期【行業掘金】就來跟隨牛牛一起全面了解穩樓市的政策叭

穩樓市政策的分類

根據中郵證券研報，穩樓市可以分解爲三個重要支點，分別是穩需求、保交樓、穩主體。

穩需求：刺激居民購房需求

在一個城市生活工作，無論是租房還是買房，始終都需要一個居所。購房需求短期主要取決於購房能力和購房意願，長期主要取決於人口數量和年齡構成等，相關的政策主要有：地方因城施策、貨幣政策、稅費減免等。

地方因城施策：由於房地產市場有很強的區域性特點，各城市會根據城市屬性採取不同的措施，主要包括：限購政策、差別化稅收和信貸政策、控制土地供應和保障性房屋供應建設等

央行的貨幣政策：調整LPR和加點，進而調整個人房貸利率。

財政部的稅費減免：換房退個稅等

保交樓：恢復購房者信心

由於房企資金緊張，房企暴雷後爛尾樓的出現損害購房者的信心與意願，保交樓政策力度逐漸加強，有利於恢復購房者的信心。

1）最初以督促房企自救爲主，代表性案例爲恒大爆雷之後，監管多次發聲，督促恒大保交付。

2）後來演化爲鼓勵房企進行市場化收購，例如鼓勵房企發行用於併購的債券、票據等。

3）現在進入到新階段，即通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。

穩主體：保障房企融資

由於民營企業在房地產行業中佔比較高，民營主體若喪失信用支撐，就會導致有效供應不足，進而影響購房者的信心和需求的釋放。穩住體的政策主要體現在融資工具的不斷創設與實施上，例如2018年，人民銀行會同有關部門從信貸、債券、股權三個融資渠道採取”三支箭「的組合，11月8日推出的2500億元民營企業債券融資主要就是」第二支箭“。

相信大家對於穩樓市的政策已經有了一定的認識，那麼對於近期射出的”第二支箭“及央行和銀保監會聯合出臺十六條地產支持措施，牛友們又有哪些觀點？這又將給市場帶來怎麼樣的影響？

當下的政策解讀

@敖丁阿- 《金融16條措施支持房地產市場平穩健康發展的邊際變化》

政策內容來看，邊際變化主要有三條：

1）正式提及「可合理展期」，以前未被擺上檯面，以時間換空間，避免擠兌風險，穩定房企資金鍊，保交付爲第一要務，只是展期合理化之後，債券發行可能更需要增信。

2）正式提及「有條件免責」，這是文件的核心亮點，對於有充裕剩餘貨值的「好項目」，保交付推進節奏有望加快，但也強調市場化原則和商業自願前提，整體仍在市場預期的政策框架之內，「差項目」短期仍待解。

3）貸款集中度「過渡期延長」，主要體現逐步趨松的監管態度，但實際超標的銀行已不多，且缺的不是資金供給，對促進實際投放意義有限。

當前仍處於「政策上/週期下」階段，重申波動向上是大趨勢；政策預期主導短期行情，問題尚未實質性解決，政策仍有進一步空間，且當前處於加速推進階段；民企地產融資環境邊際改善，預計風險偏好將有邊際修復，尤其有優質資產的未出險民企；有效率的國央企仍是格局優化的長期勝出者，雖短期彈性略小，但長期可穿越週期。

@我才不要做价投《是保不是救》

剛剛看了【金融16條措施支持房地產市場平穩健康發展】的通知，總結一下：

內容涉及保持房地產融資平穩有序、積極做好「保交樓」金融服務、積極配合做好受困房地產企業風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等6方面，共16條具體措施。其中，在保持房地產融資平穩有序方面，通知特別提出，自通知印發之日起，未來半年內到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送徵信系統的貸款分類與之保持一致。

部分市場人士直稱其爲「史詩級」房地產救市，但是救市就已經說明性質了。這個通知主要是維持當前房地產市場健康穩定發展，即穩定槓桿和融資，避免因去槓桿提速引發系統性風險，而非重走以前老路，房地產行業以往高槓杆高週轉的發展模式已成過去式。

牛友們展望後市

@亮眼看财经《金融支持16條措施出台，房地產市場的拐點確立了嗎？》

上週五，一批房地產股票以及地產產業鏈相關的上市公司出現了大幅上漲的行情。其中，萬科A、保利發展、金地集團等大市值地產股都出現了漲停的走勢。港股地產股更是大幅飆升，碧桂園、龍湖集團等知名港股地產股出現了30%左右的單日漲幅，一舉扭轉了過去陰跌不止的走勢。

地產股的大幅異動，一方面與技術反彈的因素有關，本身存在較大的估值修復需求；另一方面可能存在利好消息提前泄露的情況，在上週末金融支持16條措施出台，對房地產市場的穩定發展帶來了積極的政策環境支持。

隨着一系列政策措施的出臺，房地產板塊有政策見底的跡象，資金面方面也有一批先知先覺的資金入場，結合前期房地產股跌幅巨大的因素，這一輪房地產股票的反彈行情應該不會輕易結束，但要重新走上一輪牛市行情，恐怕也是不容易的。

@看财经V 《新城控股擬發行150億元債券，「金融16條」影響幾何》

像萬科A、保利發展、新城控股這樣的公司，都沒有踩中三條紅線。這就意味着，在這次「16條」出臺後，這些公司有望憑藉更加穩健的財務獲得更多的主動權，尤其是兼併收購受困房企項目上。

換句話說，在房地產的低谷期，優質公司有望獲得市場份額的進一步提高！

最後，簡單聊聊「保交樓」。在保交樓方面，「支持政策性銀行提供『保交樓』專項借款，鼓勵金融機構提供配套融資支持」。但是，在過去一年時間裏，對於購房者而言，越來越傾向於購買資金實力更強的大開發商房，或者乾脆購買現房、準現房以替代期房。

一句話，房地產行業接下來不再是「全面繁榮」，而是一個分化的時代！

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寫在最後

在了解了穩樓市的主要政策後，大家有哪些思考和收穫呢？大家還對近期哪些熱點及機會的邏輯感興趣呢？歡迎在評論區留言哦~

參考資料

中郵證券房地產行業週報2022.11.05-2022.11.11

任澤平|是該出手穩樓市了

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