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【行業掘金】一文讀懂地產股投資！近期大漲的地產股還能上車嗎？

2021年6月以來，恒大爲代表的民營房企風險加速暴露，並一度引起了市場對地產股投資的恐慌。恒大、融創等頭部房企股價不斷腰斬，多家房企債務違約、債務展期，投資者對其信心不足，進一步加劇了房企侷促的形勢，又進一步傳導到地產股的投資上來。但隨着事態的發展和局勢的明朗，房企之間風險的傳導並未擴大到行業。相反，地產股行情悄然回暖，自3月中旬以來，A股房地產板塊（BK0444）漲近30%，港股內房股板塊（BK1234）漲近40%，保利發展更是創下歷史新高，中國海外發展、華潤置地、龍湖、萬科等房企權重股紛紛走高。

對於此次地產股的行情是“真回暖”還是“狼來了”，牛友們議論紛紛，爭執不下。本期【行業掘金】就來跟隨熱門妹一起探討地產股投資的秘籍~

一、什麼是房地產？什麼是地產股？

房地產是房產和地產的總稱。通俗來說，就是通過人類勞動建造的房屋和與房屋相關的土地。地產股是上市公司中，以地產項目爲公司主營業務的股票。

在中國，房地產備受關注與重視。一方面，房地產業關聯產業多，是國民經濟的重要支柱產業；另一方面，由於中國人自古以來的家國觀念，“房屋”具有重要的象徵意義，住有所居，是最基本的民生之一，所以房地產發展的落腳點是民生。

房地產行業全產業鏈上游包括土地供給，建築、機械、鋼材行業提供的原材料和機械工程；其中游涵蓋房地產的開發、運營和交易；其下游關聯豐富，包括家電、傢俱、裝修行業，以及現階段討論火熱的物業管理行業。現階段，隨着人民生活水平提升，人們對高質量居住的需求日益高漲，疊加疫情增強客戶粘性，物管行業的發展勢頭良好。

二、地產股有哪些分類？

地產行業主要分爲五大類：土地開發、商業地產、住址地產、產業地產和地產服務。

最受關注的住宅地產進一步細分爲商品住宅、租賃住房和保障房，其相關龍頭企業包括萬科、恒大、碧桂園、招商蛇口、保利地產、中海地產、華潤置地等。

另外，爲大家熟知的商業地產，細分爲寫字樓、商場、酒店、商住公寓等，其相關代表企業包括萬達集團、世茂股份、金融街、陸家嘴等。

三、我國房地產行業現狀及市場集中度

2016年我國城鎮化率57.3%，而在2021年常住人口城鎮化率達64.72%，對比美、日等發達國家平均80%的城鎮化率，我國城鎮化率將進入緩慢提升的第二階段，這一階段人口將逐步向都市圈再聚集，從這個角度看，未來我國城市房地產市場將進一步分化，部分城市仍將存在結構性機會。

克而瑞地產研究中心數據顯示，從2020年末房地產行業集中度看，TOP50房企銷售額市佔率62.2%，TOP100房企市佔率同比上升至76.2%。

四、地產股的投資邏輯

房地產行業長期流傳着一句分析框架，即“長期看人口，中期看土地，短期看金融”。熱門妹根據市場上投資者們普遍關注的問題，來對於地產股的投資邏輯進行探討~

房地產行業有哪些特點：

1、資金、勞動密集型行業：建造的產品（商品房）銷售是大宗商品消費，所需勞動力大多表現爲建設現場勞動力和關聯供應勞動力。

2、強行業關聯性：房地產行業關聯實體經濟行業多、關聯性強。

3、強週期性：房地產行業分爲長週期和小週期。長週期由供需兩端指標決定，供給端取決於人均住房建面、戶均套數、住宅存量價值、自由量等指標；需求端取決於置業人口以及城鎮化率。行業小週期通常因地產供需錯配而產生，一方面，政府在“保經濟”和“保民生”之間搖擺，形成政策與基本面相互博弈的局面；另一方面，政策對需求端的促進作用立竿見影，而供給端調節相對剛性，產生供需錯配，引來相應向上、向下的波動。

4、雙重屬性：其一，商品屬性，房地產反映居民剛需，價格與經濟增速相關，但波動性高於經濟波動；其二，具有金融屬性，房價的走勢與貨幣供應呈正相關，作爲一種投資、投機品。

地產股投資有哪些要點？

1、動態分析，把握行業生命週期：地產行業通常經歷三個階段：快速發展期、市場調整期、行業復甦期。地產市場受到多方面因素的影響，包括：開發投資，土地市場、房屋供求、需求心理、銷量情況、房價走勢、相關政策調整。一般情況下，股價高點的出現會先於政策調整拐點和市場週期頂峯，投資者需對市場進行連續長期的觀察與復盤總結。在一個完整行業週期裏，地產企業的業績通常不具有連貫性，歷史業績與未來收益也沒有必然的聯繫，可研究但不宜類比，正所謂“我們無法從倒後鏡中看到未來”。

2、善用估值：結合相對估值市場法（PE、PB）與絕對估值淨資產估值法（NAV），以項目爲基礎並以土地儲備確定估值範圍，將在建、在售項目價值和土地價值通過現金流折現方式體現出來，通常能夠有效、合理地確認房地產企業的價值。

3、地產超額行情通常與政策調控和基本面緊密關聯：回顧從2005年到現在的四輪穩增長下地產超額行情的節奏、演繹和邏輯，短期的漲跌幅以政策博弈主導，政策松則漲且有超額，政策緊則超額實現較爲困難；在經歷一波政策預期上漲後，超額行情最明顯的階段在於基本面拐點的時期（比如：降幅持續收窄）；中後期，房地產基本面數據驗證對於房地產超額行情持續性至關重要，週期從基本面持續改善階段到政策收緊信號之間。

五、站在當下的時點，怎麼看待地產股的機會與風險？

【機構觀點】

從政策趨勢到行業變化，房地產企業在未來經營上會發生什麼變化？

中泰證券：從庫存角度看房地產的政策趨向與投資機會

第一，從土地爲王到現金爲王。目前土地出讓環節仍舊以競地價限房價爲主，在預售資金強監管不斷規範化實施的過程中，房地產企業囤地難以賺取房價上漲帶來的超額收益，留存現金以合理的成本買入土地，賺取房地產開發的經營利潤，成爲行業的共識。

第二，從追求規模到追求穩健。三道紅線後，銷售規模不再是衡量房地產企業從資本市場獲取融資的參考因素，取而代之的則是財務報表是否滿足三道紅線的監管要求。在這一趨勢下，企業選擇活得久而非跑得快；

第三，從全國擴張到區域深耕。在預售資金監管不斷規範化的過程中，集團資金調撥通道受阻，2018年至2021年，房地產企業通過加快資金週轉，不斷擴張管理半徑，獲取超越行業的超額增長路徑被徹底堵死，區域深耕策略憑藉低管控成本優勢，將逐漸取代全國化快週轉策略。

當下政策暖風吹來哪些信號？

浙商證券：Q2政策放鬆信號加強，Beta行情持續演繹

1、需求端政策放鬆持續發酵；
2、需求修復不及預期，倒閉政策放鬆速度加快、等級提升；
3、民企紓困取得階段性進展：融創、華夏幸福、奧園三家出險企業接連在 4 月 1 日發佈利好信息，佳兆業引入招商蛇口和 AMC 進行合作。

如何把握地產股投資機會？

中金：房地產板塊當前六大關鍵問題

我們認爲短期地產股主導邏輯仍以政策博弈爲主，建議投資者在觀察到重點政策舉措推出之前，繼續擁抱「均好型」優質開發商。後市如出現正文所述政策的積極變化，則「彈性」民企估值修復機會的確定性將大幅提升。

中長期維度，行業回歸經營本質，我們持續看好開發賽道具備長跑能力的「好學生」和不動產賽道佈局的「多面手」。

東方證券：看好業績穩健的一線龍頭

受春節假期影響，疊加一線城市調控收緊，市場供應收縮，客戶觀望情緒增加，使得近兩週市場成交有所下滑，土地市場成交量放大，但溢價率亦有所降低。

我們認爲，中長期房地產調控政策上整體中性，當前板塊的估值水平相對於龍頭潛在的增速水平依然極具性價比，低負債強運營的龍頭房企，則具備穿越週期的成長能力。在順週期的大環境下，我們依然看好全年的銷售表現以及一季度的估值修復行情。

爲何堅定看好地產板塊？

中信建投：全面看多地產板塊，未來相關政策有望繼續寬鬆

當前我們處於的階段與地產板塊有持續行情的歷史時段有相似性：宏觀穩增長訴求強，樓市持續低迷，地產政策出現轉向。

目前地產行業整體估值仍處於較低水平，板塊PB處於2014年以來12.8%的歷史分位水平；保利、萬科爲代表的龍頭房企當前估值，較前述三輪歷史行情中最高估值水平仍有較大差距。

我們重申地產行業的機會是全面的，開發板塊有以下三大主線：
1）集中度提升主線
2）混合所有制及民營房企信用修復主線
3）多元化業務價值重估主線：物管板塊最差的時間已經過去，繼續看好頭部物企表現。

國信證券：多城放鬆限購政策，銷售拿地尚待回暖

從行業角度，我們堅定看好地產板塊的投資機會：

1、短期投資邏輯在於政策演繹，只要土地不熱，行情不冷

2、中長期投資邏輯在於模式改善，“慢時代”ROE 質量提高：隨着預售資金自由使用不再成立，開發行業將脫離金融屬性，回歸慢週轉製造業屬性。

從個股角度，開發行業，低市值低估值的國央企以及經營風險已經反映較充分的民企邊際改善空間較大；物管行業，國央企開發商市佔率確定性提升，其兄弟物業公司將“無償”獲得更多的市場份額，同時估值具備一定優勢。推薦新城控股、招商積餘。

【牛友觀點】

Q：房地產市場有哪些影響因素？

@曹多鱼：2022年房地產會怎麼走？

就當下的口徑來看，現在所處的階段是“穩字當頭”，房地產市場平穩健康和房住不炒雙重作用下房地產市場應當是沒多大變化的。

在實操上，具體政策對於房價的走勢影響是很大的，例如放開落戶對於北京樓市的影響，限購放鬆對相關城市的影響，又或者是三道紅線的放鬆，信貸資金的加快審批，甚至是後續房屋貸款比例的寬鬆，又或者是房貸利率的放鬆等等，這些實操邏輯的相應變化都是有可能對房地產市場產生影響的。

Q：如何看待當下地產股的發展邏輯？

@择菜谋士：謀眼觀市：地產大漲，三駕馬車唯有地產能動了？

當前，地產下行的核心在於預期的轉弱，而這種轉弱來自於多方面，但是在消費受困於此起彼伏的疫情以及訂單回流海外的影響下，消費、出口以及投資這三駕馬車中，目前唯一能控制的，也就剩下投資了，放開地產，似乎成了政策發力的寶箱中能用上的不多的選擇。

短期暴漲以後，地產板塊的風險已經較大，只是參與地產博弈的投資者，要心存謹慎，不要成了政策護盤的犧牲品。地產領域，相對來說靠譜的還是：$華潤置地 (01109.HK)$、$中國海外發展 (00688.HK)$這種央企。

Q：對內房股未來趨勢有何預測？

@金吾资讯：內房股齊升釋放了什麼信號？

在當下外部不穩定性不確定性因素增多及國內疫情反覆背景下，“穩增長”成爲今年經濟工作的重中之重，不管是從穩經濟還是防範風險的角度看，今年房地產的穩定都至關重要。

因實體市場出現回暖，且優質房企的融資渠道趨於正常，預計地產板塊將繼續重估至更合理的水平，避險投資者可以關注國企開發商和物管公司；但在重估的情況下，投資一籃子高質量的民企可能會提升風險回報。

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結語

在了解了地產股以及地產股的投資邏輯後，牛友們都有哪些思考和收穫呢？那麼問題來了：

1、近期回暖的地產股還能佈局嗎？

2、你最看好的地產股是哪隻，其推薦理由又是什麼呢？

3、你對於房地產和地產股的投資有什麼心得體會及補充呢？

歡迎牛友們在評論區展開探討（建議不超過300字），精彩點評將有機會獲得188積分獎勵，來分享你在地產股投資的獨到見解吧～

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