貝殼研究院：新一輪定向降息來臨，市場會有什麼變化？

1. 爲什麼要有這一輪“定向降息”？

前幾次貸款利率下調的市場效果不及預期，市場仍然慣性下滑。以二手房爲例，8月、9月貝殼重點50城二手房交易量環比都還在下降，房價也保持總體下跌的勢頭。這個時候對房地產採取階段性定向降息，是貫徹落實中央“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求”的措施。

2. 這一輪定向降息有什麼特點？

一是階段性。降息窗口期只到年底，能夠避免市場陷入無休止的觀望，加速消費者決策。

二是與房價掛鉤，只有房價3個月連續下跌的城市才能夠降息。目前來看，這些城市是安慶、包頭、北海、常德、大理、大連、貴陽、桂林、哈爾濱、濟寧、昆明、蘭州、瀘州、秦皇島、泉州、石家莊、天津、溫州、武漢、襄陽、宜昌、岳陽、湛江。與房價漲幅掛鉤的利率動態調節機制，有利於穩定房價，不出現大起大落。

3. 這次定向降息會對市場產生多大的效果？

（1）預計符合條件的城市會一步到位，將房貸利率下調到最低水平。只有一步到位，而不是擠牙膏式的下降才對市場產生最大的作用。據調查，目前這些城市基本執行的是4.1%（LPR-20）的下限水平，年底前下調，保守估計會降到與經營貸類似的3.6%-3.7左右的水平。房貸降到與經營貸差不多的水平，有利於降低購房者成本，同時有利於防止政策套戥。

（2）房貸利率下調理論上會促進購房消費需求。但是要注意兩方面的因素：一是這些城市中大多數城市住房自有率比較高，首次購房需求少；二是房企經營困難尚未真正扭轉，消費者對爛尾的風險有擔憂。

放寬首套房利率下限，如果能夠加速市場流通，會對房企去化回款有幫助，也要看政策的效果。

4. 未來政策還會有什麼動向？

考慮到市場預期低迷的原因，貨幣政策的傳導機制受限。爲了能發揮降息的作用，需要從兩方面進一步打通：

一是擴大對改善性購房需求的融資支持。不只是對首次購房群體，也要降低“賣一買一”、“賣舊買新”的貸款利率。這是符合二三線城市住房消費實際的必要舉措。如果定向降息的效果不佳，未來不排除會進一步放寬二套房貸款利率。

二是降低房企的融資成本，提高房企融資能力。儘管平均貸款成本下降，但房地產企業尤其是民營房企實際貸款成本仍然偏高，銀行和債券市場都對民營房企謹慎貸款。預計政府會進一步加大融資擔保覆蓋範圍，引導金融機構降低對優質民營房企貸款成本，幫助房企在債券市場修復信用，優化預售資金監管方式，修復資金鍊循環，改善消費者市場預期。

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