REIT觀察- 2026年散戶持續佈局S-REITs

新加坡房地產投資信託基金（S-REITs）對投資者的吸引力主要來自租金收益，以分紅爲主的投資回報成爲重要支撐，而估值則隨利率與融資條件的變化而調整。S-REITs收益表現主要取決於入駐率及續約租金調整率，而價格走勢則反映資本成本的變化，以及相對無風險利率的收益率價差。基於上述特徵，投資者更青睞可提前預判的收益。

近期散戶資金持續流入S-REITs板塊，印證了上述投資邏輯。常態化的投資者簡介也是該板塊的突出優勢。截至2026年5月21日，該板塊已錄得約9.25億新元的散戶淨買入額，約爲2025年全年散戶淨買入額的兩倍。

放眼整個板塊，散戶資金流向與近期業績呈現中度負相關：獲散戶淨買入最多的10只S-REITs總回報率平均下跌約8%，而淨賣出最多的股票平均跌幅約爲4%。這反映出在部分情況下，散戶投資者傾向於在表現落後的股票中佈局，以期獲得反彈機會，同時減持相對更具韌性的股票；而在另一些情況下，買入行爲也體現了基本面，包括收入的可見性和入駐率改善。

UI Boustead REIT 是目前最新上市的S-REIT。該信託累計完成續約及新簽約租賃面積超30.5萬平方英尺，承諾出租率升至92.2%，租賃業務保持強勁勢頭。該REIT還參與了日本UIB Konan Phase三期物流項目的聯合投資，此舉有望豐富收益來源，項目預期成本收益率約4.8%，高於其日本資產組合目前的物業淨收益率。

大和房屋物流信託（Daiwa House Logistics Trust）憑藉其物流資產組合和穩定的租戶需求，確保了租賃情況的可預見性，其中相當一部分租約的到期日將延至2030年以後。

凱德集團旗下各平台業務在不同地區的收入增長驅動因素各不相同。凱德印度信託（CapitaLand India Trust）受益於印度寫字樓租賃市場的強勁勢頭，正努力提升其商業園區的利用率；而凱德騰飛房地產信託（CapitaLand Ascendas REIT）則繼續通過多元化的工業資產組合穩定收入，其中，續約租金調整率和高規格資產保障了其穩定的入駐率和現金流可見性。

工業和寫字樓資產也呈現出類似的趨勢。豐樹工業信託（Mapletree Industrial Trust）的資產組合涵蓋數據中心和高端工業資產，租戶需求與數字化趨勢密切相關，從而支撐了入駐率和租金的穩定性。吉寶房地產信託（Keppel REIT）的收益狀況依然得益於長期寫字樓租賃以及持續的租賃和資產管理舉措，而Lendlease全球商業房地產投資信託（Lendlease Global Commercial REIT）則持續推進資產優化及重新定位計劃，並通過租賃活動支撐旗下商業資產的租金表現。

在更專業的細分領域，百匯生命產業信託（Parkway Life REIT）繼續受益於其醫療保健資產組合中的長期主租賃協議，人口老齡化所帶來的需求支撐其穩定的租金收入。吉寶太恒美國房地產信託（Keppel Pacific Oak US REIT）正在其美國寫字樓資產組合中推進租賃和資本管理舉措，以維持入駐率和收入穩定性。而砂之船房地產投資信託（Sasseur REIT）則通過其委託管理協議（EMA）框架提供結構化的收入模式，將固定租金與和租戶銷售額掛鉤的浮動租金相結合。

此外，這些S-REITs在公佈不同程度的資產增值計劃和投資組合調整情況的同時，也持續更新租賃動態。這些信息披露有助於投資者了解S-REITs如何管理和發展長期收入。UI Boustead REIT的租賃活動，以及Lendlease房地產投資信託和吉寶房地產投資信託的各項舉措，均反映出其持續致力於提升入駐率和租金表現。凱德印度信託和吉寶太恒美國房地產信託也更新了租賃活動和資產組合調整進展，表明其持續關注資產利用率及收入穩定性。

目前，S-REITs板塊已發展成爲一個涵蓋物流、工業、寫字樓、零售、醫療保健及酒店等多元資產類別的平台，同時涉足數據中心等另類資產，並在受監管且透明的框架下，以房地產基本面爲支撐，持續提供穩定的分紅。

S-REITs板塊目前仍是新加坡市場中研究覆蓋面最廣、流動性最強且交易最活躍的板塊之一。

您知道嗎？

新加坡是亞洲房地產投資信託中心之一。目前，新加坡交易所上市了42只房託和地產商業信託*，總市值超過990億新元，約佔新加坡市場總市值的9%，其中有85%（35只）擁有海外資產，覆蓋工業類、酒店類、多元類、零售業類、辦公樓類、專門類、醫療保健類等多種類別。

截至2026年3月31日，這42只房託和地產商業信託的平均股息收益率爲6.4%，富時新加坡房託指數10年年化總回報率爲4.7%，平均負債率爲39%。

*注：地產商業信託是擁有物業資產的商業信託