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富途研究 | 掘金加拿大REITs市場，精選優質產品

引言

在全球化的資產配置版圖中，房地產投資信託（REITs）作爲連接資本市場與實體房地產的橋樑，正日益成爲多元化投資組合中的重要組成部分。疫情結束後，隨着全球經濟回暖，REITs市場更是展現出獨特的吸引力，成爲尋求穩定現金流及資本增值機會的投資者的矚目焦點。

在衆多資本市場中，加拿大的REITs市場尤爲成熟且充滿活力，爲國內外投資者提供了豐富多樣的投資機會與穩定的回報潛力。其REITs產品覆蓋了從商業辦公、零售物業到工業物流、住宅公寓、醫療保健等多個領域，滿足不同風險偏好的投資者需求。接下來，讓我們爲大家介紹一下相關的產品和投資策略。

一、什麼是REITs？REITs的優勢是什麼？

房地產投資信託基金（英文名Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs）是一種依照法律程序成立的，以發行股票或者基金單位的方式彙集投資者的資金，由專業機構進行房地產的經營管理，並將90%以上的稅後收入淨額分配給投資者的一種信託基金。從本質上來講，REITs是不動產投資的一種制度化安排。

根據收益來源，REITs可以分爲三種：

權益型REITs：權益型 REITs就是投資並直接擁有不動產的產權，其收入主要來源於所持有不動產產生的租金，這是 REITs 的主要類型，佔 90％以上；

按揭型REITs：抵押型 REITs不直接擁有不動產得產權，而是將資金投資於房地產貸款或貸款支持憑證(MBS)，其收入主要來源於貸款利息；

混合型REITs：既投資於不動產產權，也投資於房地產貸款。

目前常見的REITs主要投資於商業地產、基礎設施等。比如酒店、商場、寫字樓、醫院，這些都屬於商業地產。

傳統房地產的缺點是投資金額大、缺乏流動性、變現難，交易稅費高。而REITs在保留了傳統房地產投資的情況下，消除了它的缺點：

1.定期強制高分紅：目前各國均要求REITs每年至少把淨收入的90%分配給投資者，這樣投資者每年都能獲得持續現金流，一般每季，或每半年派息一次。

2.投資門檻低：REITs指數基金使得投資者小額度可參與房地產的租金分紅。

3.交易成本較低：購買指數REITs就如同買基金股票一樣，不需要高額稅費，只需要申購費和運作費用

4.專業化的管理：REITs管理團隊都是房地產領域的專業人士，對行業發展態勢更爲敏銳。

二、怎麼挑選優質reits，需要關注哪些指標？

第一步：了解你在買哪些行業的REITs

不同REITs投資的標的資產差別較大，所以投資者在買reits之前，要對reits的投資策略有一個大致的了解，包括它專注的物業類型（如零售、辦公、住宅、工業、醫療保健或數據中心等）、地理位置以及其投資目標等等，匹配自己的投資偏好。

第二步：評估收益與分紅潛力

投資者之所以選擇REITs產品，往往是看中較高的股息率和穩定的分紅收益（90%以上的稅後收入）。因此在挑選REITs時，需要對比各個產品之間的股息率，看它是否具有穩定的分紅情況，以便優選出較高股息回報的產品。

第三步：優化成本效益

機構聘請專業的管理團隊來管理自己公司旗下的reits產品，用良好的業績表現吸引投資者購買，勢必需要收取管理費作爲報酬。reits的管理費率和運營成本直接影響到投資者的淨回報，較低的費率有利於提高投資者的淨收益。

三、爲何選擇加拿大REITs，有哪些好的產品？

自2009年起，加拿大REITs已連續15年擊敗當地股市大盤指數，使得今年的表現備受市場期待。在疫情結束後，加拿大本地市場的房地產行業的發展態勢良好，至2023年，該市場的reits產品的年平均回報率已達到5.12%左右。

目前加拿大市場的REITs指數的收益率遠高於港股市場和美股市場，所以我們推薦投資者把握加拿大市場的REITs投資機會，發掘優質資產。

圖：主流市場REIT收益率對比

來源：Capital IQ

那麼目前加拿大市場上的優質reits產品有哪些呢？

多元化REITs

$Canadian Net REIT (NET.UN.CA)$：加拿大淨房地產投資信託

NET信託基金收購併擁有多家高質量的三網（電信網、廣播電視網和互聯網）和免管理的商業地產，投資的產品標的非常多元化，包括零售、能源、餐飲等行業的商業房地產。

截至5/13日，NET的總市值爲1.04億加元，股息率爲6.9%，遠高於美國無風險利率水平。此外，NET自上市以來累計分紅 98 次，每月派息兩次，每股派息金額合計爲0.56加元，能給投資者提供穩定的複利收益。

優勢：投資產品標的多元化，能使投資者分散特定行業的投資風險。

劣勢：上市時間不長，基金規模較小，知名度相對較低。

醫療護理REITs

$Vital Infrastructure Property Trust (VITL.UN.CA)$：西北醫療地產房地產投資信託基金NWH的投資行業爲醫療房地產，特別是醫療保健領域的租戶，爲投資者提供高質量醫療房地產投資組合。基金管理團隊主要在大洋洲、歐洲和美洲開展投資業務。

截至5/13日，NWH的總市值爲12.43億加元，股息率爲12.78%，是無風險利率的兩倍多。此外，NWH自上市以來累計分紅169次，收益十分穩定。但NWH每月分派的股息相對其他產品的競爭力較弱，每股只有0.03加元。

優勢：股息率非常高，能產生可觀的收入。

劣勢：醫療行業的競爭壓力較大，收入高度依賴單一類型租戶；2023年以來產品價格呈現下滑趨勢。

$Chartwell Retirement Residences (CSH.UN.CA)$：Chartwell退休住宅信託基金

CSH的主要投資領域爲加拿大養老院和長期護理院，通過出租和售賣保健和退休類型住宅，向退休人員提供護理業務獲取收入。

截至5/13日，CSH的總市值爲30.55億加元，股息率爲4.85%，略低於無風險利率。CSH自上市以來累計分紅245次，在每月中旬進行分紅，每股派息金額爲0.05加元。

優勢：基金規模較大，並且23年至今漲幅超過25%，發展前景可觀。

劣勢：股息率不及無風險利率，競爭力較低。

零售REITs

$Plaza Retail REIT (PLZ.UN.CA)$：廣場零售房地產投資信託基金

PLZ信託基金專注於零售業地產，其投資組合主要包括露天中心、獨立式快餐店、獨立式或錨式雜貨店、藥房等零售行業地產。

截至5/13日，PLZ的總市值爲3.88億加元，股息率爲7.95%，遠高於美國無風險利率水平。此外，NET的派息頻率較高，自上市以來累計分紅 174 次，平均每個月進行一次派息，每股派息金額約爲0.02加元。

優勢：股息率較高，能吸引投資者。

劣勢：零售行業面臨電商競爭壓力，實體店的租金和入住率可能受到影響。

$Slate Grocery REIT (SGR.UN.CA)$：石板雜貨房地產投資信託

SGR的投資行業主要是以超市爲主的零售物業，公司投資的資產包括布魯明戴爾廣場、埃羅爾廣場、梅雷斯鎮中心、橡樹山村以及薩勒諾村廣場等。

截至5/13日，SGR的總市值爲6.42億加元，股息率爲10.77%，股息回報是美國無風險利率的兩倍之多。此外，SGR的派息頻率較高，自上市以來累計分紅119 次，在每月的中旬都會進行常規性分紅，每股派息金額約爲0.07加元，高於PLZ的派息額。

優勢：超市通常是必需消費品的銷售點，具有一定的經濟週期防禦特性。

劣勢：房地產收入依賴單一類型的租戶，行業風險較大。

$First Capital REIT (FCR.UN.CA)$：第一創業房地產投資信託基金

FCR基金投資的是零售和混合用途（住宅、寫字樓、娛樂設施等）的房地產企業，它的管理團隊是加拿大中心城市中混合用途城市房地產的開發商、所有者和經營者。

截至5/13日，FCR的總市值爲32.35億加元，股息率爲5.67%，高於美國無風險利率。此外，FCR的派息頻率較高，自上市以來累計分紅153 次，每個月會進行一次常規性的分紅，每股派息金額約爲0.07加元，和SGR相同。

優勢：投資混合用途物業，產品擁有額外的增長和穩定性。

劣勢：在當前的市場環境中，零售物業可能面臨挑戰。

住宅REITs

$Flagship Communities REIT (MHC.U.CA)$：旗艦社區房地產投資信託基金

主要投資經濟型的住宅房地產，包括社區和製造房屋。該信託基金的管理團隊擁有、管理和經營着位於美國的多戶住宅，這些住宅均屬於經濟住宅社區的產業。

截至5/13日，MHC的總市值爲3.75億加元，股息率爲3.82%，略低於無風險利率。此外，MHC自上市以來累計分紅43次，在每月中旬都會進行一次分紅，並且每股派息金額均爲0.049美元，也就是0.067加元，比同類型的REITs派息金額更高。

優勢：投資於經濟類型房屋，提供價格較低的住宿選擇，可能在經濟放緩時更受歡迎。

劣勢：投資的是經濟型住宅這一特定類型，產品的長期增長潛力可能會受限。

$Minto Apartment REIT (MI.UN.CA)$：明託公寓房地產投資信託基金

MI主要投資於公寓類型的住宅房地產。公司擁有、開發和經營位於加拿大的創收多住宅租賃物業組合，其投資組合包括32處多住宅租賃物業，以及四套混合用途住宅公寓和商業建築。

截至5/13日，MI的總市值爲6.13億加元，股息率爲3.23%，不及其他reits的高股息，但公司的股息收益比其他reits更加穩定，歷史波動不大。此外，MI自2018年上市以來累計分紅70次，在每月中旬都會進行分紅，並且每股派息金額爲0.042加元，略低於MHC。

優勢：投資的資產是穩定的公寓等住宅用房，能提供可靠的租金收入。

劣勢：疫情後加拿大的房地產市場存在一定程度的波動，可能影響物業價值和租金。

工業與辦公REITs

$True North Commercial REIT (TNT.UN.CA)$:真北商業房地產投資信託基金

TNT主要投資於辦公行業相關的商業地產，包括艾伯塔省、不列顛哥倫比亞省、新不倫瑞克省、新斯科舍省和安大略省等多個地區的辦公地產。

截至5/13日，TNT的總市值爲1.4億加元，股息率爲10.52%，遠高於無風險利率。此外，TNT自上市以來累計分紅130次，分紅日期爲每月中旬，每次派息金額爲0.142加元，是加拿大分紅最高的REITs產品之一。

優勢：股息率超過10%，對於收入投資者來說非常具有吸引力。

劣勢：2023年上半年產品的價格突然大幅下跌，至今仍處於低位；此外，遠程工作趨勢可能對辦公空間需求有負面影響。

$Nexus Industrial REIT (NXR.UN.CA)$:Nexus 工業房地產投資信託基金

NXR是一家總部位於加拿大的的REIT，基金管理團隊通過收購和管理工業、辦公和零售物業來提高單位持有人的價值，產品投資的方向主要是工業房地產，如倉庫和物流中心。

截至5/13日，NXR的總市值爲5.12億加元，股息率爲8.61%，遠高於無風險利率。此外，NXR自上市以來累計分紅126次，21年下半年開始，每月會進行兩次分紅，每月股息合計爲0.16加元，比TNT的分紅回報更有吸引力。

優勢：目前國際電子商務行業的發展趨勢良好，推動了對工業物業的需求。

劣勢：工業地產市場競爭激烈，可能導致租金增長放緩。

四、REITs相關ETF——風險厭惡投資者的選擇

如果你是一位風險厭惡型投資者，認爲reits產品偏向於投資特定的實物資產行業，會面臨特定的行業風險，不敢冒險，那麼我們推薦給你一種更加穩定、安全的投資產品——ETF可以選擇。它的優勢在於：

1.分散投資風險：基金管理人首先會建立一個包含多種REITs的投資組合，比如辦公樓、購物中心、公寓樓等，相當於替投資者買了“ABC”等多個種類的REITs，這樣可以有效分散投資單一REIT給投資者帶來的風險，減少因某一特定地區或行業問題導致的損失。

2.易於新手操作：你只需在交易所買入相關 ETF，就可以坐享多個種類REITs帶來的投資收益，這種方式顯然更加節省時間，並且不需要過高的投資技術要求。

3.靈活應對市場變化：投資者可以根據市場情況，快速調整不同REIT在自己投資策略中的持倉比例，更容易實施戰術性或策略性投資決策。

下面，我們推薦幾隻加拿大市場上和REITs相關的ETF，大家可以根據自己的投資偏好進行選擇：

$BLACKROCK ASSET MANAGEMENT CA LTD ISHARES S&P/TSX CAPPED REIT INDEX ETF (XRE.CA)$：iShares S&P/TX 上限 REIT ETF

跟蹤加拿大市場的19只REITs，單一投資的權重上限爲25%。基金投資的行業集中於零售（36.6%）和住宅（23.2%）REITs，不持有房地產服務公司。

截至5/13日，XRE的資產規模爲11.2億加元，股息率爲5.02%，遠高於大部分指數型基金，並且可以匹敵部分高股息股票，並且是派發月息。不過，這隻 ETF的管理費率爲0.61%，交易成本較高，相當於每投資1萬加元就要支付61加元的管理費。

優勢：在分散風險的同時，XRE提供高達5.02%的股息率，對於尋求高收益的投資者極具吸引力。

劣勢：管理費率較高，長期投資時會顯著增加成本，減少最終的投資回報

$BMO ASSET MANAGEMENT INC EQUAL WEIGHT REITS INDEX ETF (ZRE.CA)$：BMO 等權重 REITs 指數 ETF

追蹤的是Solactive Equal Weight Canada REIT 指數，該指數採用等權重方法對成分股進行配置，這意味着指數中的每隻加拿大REIT在計算時都被賦予相同的權重，而不考慮其市值大小，有助於減少對大型REITs的依賴，提高投資組合的多樣性。

截至5/13日，ZRE的資產規模爲5.31億加元，股息率爲5.35%，略高於XRE。同時，這隻加拿大REIT ETF的管理費率爲0.63%，高於XRE，相當於每投資1萬加元就要支付63加元的管理費。

優勢：股息率很高，對於尋求高收益的投資者極具吸引力。

劣勢：也是管理費用率較高，長期投資時會增加成本，減少投資回報。

總結

綜合來看，各類REITs及REITs相關的 ETF產品不僅爲投資者提供了多個房地產行業的投資選項，還兼顧了收益性與安全性，是構建穩健投資組合的理想工具。投資者應根據自身的風險承受能力、投資目標及市場預期，細緻考量各產品的特性，採取相應的投資策略，獲得理想的投資回報。

同時，我們也提醒投資者在選擇產品時綜合考慮每個產品的優勢和劣勢，合理規避投資風險，以免給自己造成不必要的損失。

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