【大行報告】星展：置富產業信託股息率吸引，基本面改善，維持「買入」

星展發表 $置富產業信託 (00778.HK)$ 的更新研究報告，維持「買入」評級，目標價5.26港元。以下為報告內容摘要：

📌2026年中期業績略超預期

$置富產業信託 (00778.HK)$ 2026年中期可供分派收益3.62億港元，較該行預測高出2%，主要由於物業營運開支及融資成本均低於預期。中期派息每基金單位17.5港仙。

📌租戶銷售表現改善支援租金回穩

香港本地消費氣氛回暖，帶動 $置富產業信託 (00778.HK)$ 旗下商場的租戶銷售表現回升。其中，超市租戶銷售表現保持穩健，錄得溫和增長，大致與香港零售市場趨勢一致。餐飲業表現有所分化，電子產品零售商大致穩定，家品及個人護理零售商的需求則偏弱。受到期續租的超市租戶占比下降及加租個案增加帶動，續租租金負增長有所收窄。星展預期，鑒於租戶租金占營業額比率維持於低雙位數水平，2026財年的續租租金仍將錄得溫和負增長，並於2027財年逐步趨於穩定，支持租金收入回穩。

📌出租率進一步提升

截至2026年6月底， $置富產業信託 (00778.HK)$ 物業組合整體出租率由2025年12月底的95.8%上升至96.4%。其中，麗城薈(Belvedere Square)的出租率上升4個百分點至95.7%；+WOO嘉湖(+WOO)亦隨著新餐飲租戶進駐，出租率升至99.4%。都會駅(Metro Town)及青怡薈(Tsing Yi Square)的出租率則分別提升0.9個百分點及1.3個百分點至99.6%及97.7%。至於置富第一城(Fortune City One)、馬鞍山廣場(Ma On Shan Plaza)及置富都會(Fortune Metropolis)等主要物業的出租率則維持穩定，分別為96.4%、98.7%及84.6%。期內租戶續租率維持高企，達82%。短期內並無重大資產增值計畫。

📌短期內無再融資壓力

受惠於平均香港銀行同業拆息（HIBOR）回落，現金融資成本按年下降6.5%至1.46億港元。上半年， $置富產業信託 (00778.HK)$ 以較低的息差成功完成一筆38億港元貸款再融資。隨著部分利率掉期合約於2026年第二季到期，利率對沖比率由2025年12月底的50%下降至2026年6月底約46%。此外， $置富產業信託 (00778.HK)$ 尚有利率掉期合約將於2026年第四季到期，預料屆時對沖比率或進一步降低。 $置富產業信託 (00778.HK)$ 將因應市況調整對沖比率，目標維持於50%至60%的區間。星展認為，由於約54%的債務仍採用浮息計價， $置富產業信託 (00778.HK)$ 的可供分派收益仍對HIBOR走勢較為敏感。

另一方面，截至2026年6月底，投資物業估值按半年上升0.4%至367億港元，每基金單位資產淨值(NAV)維持於12.21港元；資產負債比率則維持在26.9%。

📌基本面改善收益率吸引

星展指出， $置富產業信託 (00778.HK)$ 2026至2027財年的預測分派收益率介乎6.7%至7.0%，相當於2.1%至2.3%的收益率差。隨著續租租金跌幅持續收窄，租金收入前景逐步趨穩，預料將進一步支持其估值。該行認為， $置富產業信託 (00778.HK)$ 的營運前景將持續改善，因此維持「買入」評級及5.26港元目標價。目標價基於股息貼現模型（DDM）計算，折現率為7.1%。

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